Contratto di Locazione

L'obbligo di registrazione del contratto di locazione cade indifferentemente sul locatore (proprietario) e sul conduttore (affittuario). La legge di stabilità 2016 (L. n. 208/15 G.U n. 208) ha introdotto l'obbligo di registrazione a carico del locatore ma, l'Agenzia delle Entrate, è tenuta ad accettare la presentazione della registrazione anche da parte del conduttore. Quindi, anche nel caso in cui fosse il conduttore, mediante un intermediario abilitato, a presentare il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate, nonostante gli obblighi di legge nei confronti del locatore, l'istituto è tenuto ad accettare la presentazione. La ragione per la quale il legislatore fa ricadere la responsabilità di registrazione sul locatore riguarda sostanzialmente l'onere dichiarativo, anche ai fini dell'anagrafe condominiale, per la quale il proprietario dell'immobile è tenuto a dichiarare all'amministratore entro 60 giorni chi occupa il proprio immobile.

Tutti i contratti di affitto vanno registrati presso l'Agenzia delle Entrate mediante il modello RLI. Le modalità con le quali si può procedere alla registrazione sono:

• mediante il sito dell'Agenzia delle Entrate;
• mediante il portale web RLI;

Se non si sa come registrare un contratto di affitto online, il consiglio, è quello di rivolgersi ad intermediari abilitati anche perché, un minimo errore, potrebbe ripercuotersi in costose conseguenze.

Alla scadenza del contratto di locazione le parti hanno la facoltà di rinnovarlo o rescinderlo, dando almeno 6 mesi di preavviso all'altra parte.

La cedolare secca rappresenta un regime facoltativo che viene legato al pagamento di un'imposta sostitutiva dell'irpef e delle addizionali. Hanno la facoltà di esercitare l'opzione della cedolare secca tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. La cedolare secca prevede due aliquote:

• 10%
• 21%

I redditi provenienti da contratti di affitto stipulati in cedolare secca vengono tassati a parte mediante un'aliquota agevolata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Per poter recedere un contratto di locazione è necessario, almeno 6 mesi prima, inviare al locatore, a mezzo raccomandata a/r, una lettera di preavviso mediante la quale si manifesta l'intenzione di voler recedere il contratto. È comunque prassi accertarsi che, all'interno del contratto di affitto, non siano previsti obblighi diversi rispetto all'invio della raccomandata.

Attraverso il contratto di comodato d'uso, il comodatario possiede sull'immobile un diritto personale di godimento, ma non ne diventa proprietario. Lo stesso può godere dell'immobile a titolo gratuito fino a quando lo prevede il contratto ma non può concederlo a un terzo salvo consenso del comodante.

La durata massima per la stipula di un contratto di locazione, così come stabilito dal legislatore nell'art. 1573 c.c, è di trent'anni. Non vi è però alcuna durata minima indicata nell'articolo, ne consegue che viene lasciata alle parti la facoltà di deciderne la durata temporale.

Il rinnovo del contratto di locazione dipende da diverse variabili. Innanzi tutto è opportuno fare una distinzione tra rinnovo e proroga, due termini che spesso vengono utilizzati come sinonimi, quando non lo sono. Il rinnovo consiste nella stipula di un nuovo contratto, il quale può contenere clausole diverse rispetto a quelle precedenti. La proroga, invece, consiste nello spostare in avanti il contratto in essere.

Le ulteriori variabili da tenere in considerazione sono le diverse tipologie di contratti, ovvero:

• Contratto di locazione transitorio;
• Contratto di locazione 4+4;
• Contratto di locazione 3+2;
• Contratto di locazione commerciale;

Rinnovo contratto di locazione transitorio

Tale contratto viene utilizzato per affittare immobili a soggetti che hanno bisogno di una sistemazione per un periodo di tempo limitato, come ad esempio lavoratori in trasferta o studenti. Questi contratti hanno una durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi. Il questo caso il rinnovo del contratto transitorio deve avvenire entro lo scadere dei 18 mesi e soltanto se l'esigenza transitoria per cui era stato stipulato inizialmente, ancora persiste.

Rinnovo contratto di locazione 4+4

Tali contratti sono conosciuti come contratti a canone libero. La proroga del contratto avviene automaticamente dopo i primi 4 anni, senza modifica delle condizioni contrattuali. Il rinnovo del contratto, invece, avviene alla scadenza del secondo quadriennio, momento in cui diventa possibile concordare nuove condizioni contrattuali. Nel caso del rinnovo, la parte che desidera apportare modifiche contrattuali, è tenuta ad inviare una raccomandata almeno 6 mesi prima dalla scadenza del contratto mentre, la parte che riceve la comunicazione, deve comunicare la propria decisione entro 60 giorni dalla ricezione della raccomandata.

Rinnovo contratto di locazione 3+2

Questa tipologia di contratti viene riconosciuta anche come contratti a canone concordato e prevedono una durata minima di 3 anni. La proroga del contratto avviene dopo i primi tre anni, senza modifica delle condizioni contrattuali. Il rinnovo del contratto, invece, deve avvenire al termine dei 5 anni. La parte che desidera il rinnovo della locazione deve inviare una raccomandata con almeno 6 mesi di anticipo alla scadenza del secondo quadriennio. Se, al termine dei 5 anni, nessuna dele parti invia alcuna comunicazione all'altra, il contratto viene tacitamente prorogato per un successivo periodo di 3+2 anni alle stesse condizioni.

Rinnovo contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione ai fini commerciali viene rinnovato tacitamente ogni 6 anni, a meno che non venga effettuata la disdetta a mezzo raccomandata la quale deve essere inviata alla controparte con 12 mesi di preavviso. Tale preavviso si espande a 18 mesi nel caso in cui la legge preveda una durata minima del contratto di 9 anni, come avviene per le attività teatrali e per i servizi di tipo alberghiero.

Il contratto ad uso turistico fa riferimento all'esigenza del conduttore di avere a disposizione, per un periodo limitato, un appartamento o una casa singola per passarvi le vacanze, siano esse per svago, per ragioni naturalistiche o culturali.

L'articolo 4 del D.L n. 50/2017 stabilisce che vengono definite locazioni brevi ad uso turistico i contratti di locazione che:

• Hanno come oggetto immobili abitativi;
• Presentano una durata non superiore di 30 giorni;
• Vengono stipultati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.

Durata e registrazione del contratto

Il contratto di locazione per uso turistico deve essere stipulato in forma scritta. All'interno del contratto vanno indicate le finalità turistiche, in modo tale da evitare l'eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria. Se la durata è inferiore ai 30 giorni, il contratto non va registrato e prevede soltanto l'apposizione di una marca da bollo di 10,33 euro e la firma tra le parti. Se il periodo di locazione supera i 30 giorni, la registrazione diviene obbligatoria.

Il contratto di locazione ad uso abitativo ha ad oggetto l'affitto di un locale che può essere utilizzato solo per risiederci. Come summenzionato esistono diverse tipologie di contratto:

• Contratto di locazione 4+4;
• Contratto di locazione 3+2;
• Contratto di locazione transitorio;
• Contratto di locazione turistica;
• Contratto di locazione per studenti.

Il contratto di locazione ad uso commerciale è adatto a qualsiasi immobile destinato ad un uso diverso da quello abitativo, ovvero:

• lavorative e professionali, come un ufficio o un archivio
• industriali, come un magazzino o un capannone
• commerciali e artigianali, come un negozio, un ristorante o un bar
• ricettive, come un albergo o un b&b

Gli affitti per studenti universitari godono di particolari agevolazioni le quali vengono racchiuse all-interno della L. n. 431 del 9 dicembre 1998. Rispetto al normale contratto di locazione, il contratto per studenti, presenta due fondamentali elementi di differenziazione:

• la durata;
• il canone concordato.

Durata contratto di locazione per studenti

La durata del contratto di locazione per studenti va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi prorogabili. La peculiarità della durata breve ha l'obiettivo di fornire agli studenti che abitano lontani dal luogo di studio un'abitazione da sfruttare nel periodo scolastico/universitario.

Contratto di locazione per studenti canone concordato

A definire il prezzo di locazione per gli studenti saranno le associazioni di difesa dei proprietari immobiliari e le associazioni di difesa degli inquilini.

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Per inoltrare la richiesta di registrazione contratto dovrai caricare all'interno dell'area riservata i seguenti documenti:

• Indicare se il contratto è in cedolare secca o meno
• Indicare l'ufficio territoriale di competenza dell'agenzia delle entrate
• Allegare copia del contratto
• Indicare data della stipula del contratto
• Indicare la data di inizio del contratto
• Indicare la data di fine del contratto
• Documenti di riconoscimento del locatore
• Documenti di riconoscimento del locatario

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