Bonus acquisto prima casa 2024

La legge di bilancio 2024 ha decretato una riduzione importante delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Nonostante questo si evidenzia che altri benefici saranno possibili anche per chi fa il rogito nel 2024, sia in in favore dei giovani under 36, che over 36. 

In linea generale il bonus prima casa rappresenta quella agevolazione che consente, anche nel 2024, di accedere a delle decurtazioni sulle imposte di registro, ipotecarie a catastali dovute in caso di acquisto dell’abitazione principale.

Nello specifico in caso di acquisti da privati o da imprese che operano in esenzione IVA, l’imposta di registro passa dal 9 al 2 per cento, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura pari a 50 euro cadauna. Di controverso risultano pari a 200 euro le imposte previste se la vendita è soggetta ad IVA e, in tal caso, l’aliquota applicata passa dal 10 al 4 per cento.

Si ricorda che sino al 31 dicembre 2023 è possibile per i giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro beneficiare dell’esenzione totale delle imposte dovute per l’acquisto dell’abitazione principale, agevolazione che non è stata al momento prorogata per il 2024. Questo significa che in caso di rogito a partire dal 1° gennaio del prossimo anno anche per i più giovani sarà quindi possibile accedere esclusivamente al bonus prima casa ordinario.

Bonus prima casa

Nel momento in cui si decide di comprare casa risulta importante prendere in considerazione le regole inerenti alla tassazione e, in particolare, le imposte applicate alla compravendita. Si ricorda, a tal fine, che l’imposta di registro che viene applicata al prezzo della cessione risulta pari al 9 per cento, mentre per quanto riguarda le imposte ipotecarie e catastale sono dovute in misura pari a 50 euro cadauna. Per quanto concerne le vendite soggette ad IVA si applica invece l’aliquota del 10 per cento, mentre per le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applica l’importo fisso di 200 euro.

Su tali importa impatta il bonus prima casa, agevolazione che si applica in caso di acquisto della prima casa (abitazione principale).

In tal caso, in presenza di tutti i requisiti previsti, le imposte dovute sono così modulate:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
• imposta di registro proporzionale nella misura del 2 per cento (anziché del 9 per cento), con un minimo di 1.000 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro;
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA;
• IVA ridotta al 4 per cento;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Si ravvisano anche altre due agevolazioni in sede di dichiarazione dei redditi:

• la detrazione IRPEF del 19 per cento e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
• la detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

Si ricorda che il bonus prima casa a differenza del bonus prima casa under 36 rappresenta un bonus esteso a tutti i contribuenti, a prescindere dall’età (per questo viene chiamato anche “bonus prima casa over 36”) e dal reddito, purché siano rispettate determinate condizioni.

Soggetti beneficiari 

Accedere al bonus prima casa nel 2024 non è immediato e risulta essere connesso alla detenzione di specifici requisiti da parte dell’acquirente ovvero:

• non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per le quali si è avuto accesso alle agevolazioni oppure, in alternativa, provvedere alla vendita entro 12 mesi;
• non essere proprietari di abitazioni nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• essere residente nel Comune in cui si acquista casa o trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto che rientra nell’agevolazione.
• non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Requisiti catastali 

Ai fini di avere la possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Si ricorda che questo vale limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Dati questi presupposti necessario che le stesse pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”. Si ricorda che l’ordinanza della Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023 poi, ha ampliato le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, estendendole anche agli acquirenti di immobili in fase di costruzione, a condizione che questi immobili non siano destinati a fini di lusso.

Requisiti ubicazione

Si ricorda che un’altra importante condizione riguarda il luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare:

• per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;
• per usufruire dell’aliquota agevolata il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è stato prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi con il Decreto Milleproroghe convertito in Legge. In questo caso,  l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” con un’apposita dichiarazione sostitutiva allegata all’atto di compravendita, ma può  essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.